Lokatie en vergunningen en vereisten voor de horeca

Kopen, huren, nieuw bouwen of pachten van een bedrijfspand  

Er moet gezocht worden naar een vestigingsplaats die bij uw bedrijf past. Een goede bereikbaarheid en in de buurt van klanten en leveranciers is een ‘must’. Als dit bij uw bedrijfsactiviteiten niet zo belangrijk is, kies dan een goedkope vestigingsplaats. Het bedrijfspand moet voldoen uw wensen. Echter de aard van uw bedrijfsactiviteiten beïnvloeden deze wensen. Als u vermoedt dat ‘anderen’ (buren, omwonenden, concurrenten) veel last van u zullen hebben, zoek dan liever naar een andere lokatie.  
Huren
Huren is natuurlijk flexibeler en in beginsel goedkoper dan kopen. Ga nooit direct akkoord met de huurprijs, er worden een namelijk een hoop bedrijfspanden aangeboden. Het kan zijn dat bepaalde bedrijfsactiviteiten in het pand verboden zijn, informeer hier vooraf naar. Normaalgesproken worden de meest huurcontracten in Spanje voor 10 jaar aangegaan. De wettelijke opzegtermijn is 5 jaar voor plaatsgebonden zaken. De verhuurder kan u er niet eerder uitzetten. Natuurlijk kan dit wel als beide partijen hiermee instemmen. Laat het huurcontract altijd even doornemen door een advocaat.
Een andere mogelijkheid is zelf een lokatie laten verbouwen voor de activiteit die u wilt gaan uitvoeren. De verhuurder moet het daar natuurlijk wel mee eens zijn. Voordeel is dat u een goede lokatie kunt gaan zoeken. Nadeel is dat u de vergunning moet zien te krijgen. Daarnaast is het vaak duur en kan de verbouwing lang duren. Bovendien draait de bureaucratische molen in Spanje langzaam, wat tijdens de verbouwing voor veel oponthoud kan zorgen. Spanje kent een overschot aan banken. Veel bankfilialen zijn te vinden op de meest stategische plekken. Er vinden veel fusies plaats waardoor het aantal vestigingen afneemt. U kunt proberen een leeggekomen bankkantoor over te nemen.  
Kopen
Een bedrijfspand kopen is minder flexibel en u loopt een risico. Als u nooggedwongen moet verkopen, kunt u een behoorlijk verlies leiden. Er zijn tal van overwegingen van belang bij het kopen van een pand. Zie ook de checklist van ‘overname bestaand bedrijf’. Schakel in ieder geval een eigen makelaar in.  
Nieuw bouwen
Dit is een zeer ingrijpende zaak. Er komt veel bij kijken en u zit er een hele tijd aan vast. Dit kan alleen als de omzetverwachting voor uw activiteiten enorm zijn en u geen geschikt pand in de door uw gekozen lokatie kan vinden. Er moeten plannen gemaakt worden, en er zal een goede architekt en een geschikte aannemer gezocht moeten worden (hierop gaan we later in). Daarnaast moet de eventuele verkoop in de toekomst niet al te veel problemen opleveren.  
Pachten
Vooral in de horeca komt dit veel voor. Met pacht wordt dan bedoeld : huren van de complete zaak, inclusief inventaris en meestal ook voorraad. De pachtprijs zal aanzienlijk hoger liggen dan de huurprijs. Het voordeel is dat er geen grote begininvestering hoeft worden gedaan. Geen overname of iets dergelijks. 

Ovename bestaand bedrijf  
Bij het starten van een restaurant of café kunt u ervoor kiezen een bestaand pand over te nemen. Dit heeft als voordeel dat er reeds een vergunning voor is afgegeven. Nadeel is echter dat de lokatie waarschijnlijk niet optimaal is, omdat de vorige eigenaar er geen succes van heeft kunnen maken. U moet er in dat geval dus van overtuigd zijn dat uw concept veel beter is. Overnameprijzen liggen voor Nederlandse begrippen in Spanje vrij laag. Informeer altijd bij buren of er in het verleden problemen waren en probeer de werkelijke reden te achterhalen waarom de vorige eigenaar heeft besloten zijn zaak van de hand te doen. In het geval van leegstand is het belangrijk te weten te komen hoelang dat al het geval is om zo sterker in de onderhandelingen te staan. Daarnaast moet u in het geval de zaak in een huurpand is gevestigd nagaan of de eigenaar van het pand achter de overname staat. Als die zijn toestemming niet geeft kan de transactie geen doorgang vinden.  
Het grootste gevaar bij een overname is dat er een verkeerde voorstelling van zaken wordt gegeven door de verkoper bij de overnamebesprekingen. Er kunnen verborgen gebreken zijn, er kan gerommeld zijn met de cijfers, er wordt veel te veel gevraagd voor de voorraad, de installaties en de apparatuur en natuurlijk ook voor de goodwill. Goodwill is de prijs die betaalt wordt voor de commerciële toekomst. Het is de beloft voor de toekomst. Meestal wordt deze erg overschat. Bij een slecht draaiend bedrijf is er uiteraard geen goodwill.  
Uit onze ervaringen is gebleken dat aan de kust de Nederlanders veel hogere overnamebedragen vragen dan bijvoorbeeld de Spanjaard. De Nederlander denkt; Men is hoge overnameprijzen in Holland gewend, dus laten we eens kijken wat de gek er voor geeft. Hou er echter wel rekening mee, dat we vaak te maken hebben met seizoensactiviteiten met een top van zestig dagen. Een hoge overname is heel moeilijk terug te verdienen!!  
Neem verder altijd in het concurrentiebeding in het overnamecontract op. De huidige eigenaar mag niet in een straal van bijvoorbeeld 10 km een andere horecazaak beginnen of überhaupt niets beginnen in de horeca in dezelfde plaats. Anders kan hij het volledige klantenbestand bij uw pas overgenomen zaak wegtrekken. Men kent de vorige eigenaar immers.

Checklist overname van een pand 

Het kopen van een pand   
Als u een geschikte lokatie hebt gevonden en hebt besloten tot koop over te gaan, dan moet de koopovereenkomst per notariële akte worden gesloten. Speciale goedkeuring van overheidsinstanties is hiervoor niet meer nodig. Wel moet u overdrachtsbelasting of Iva (Btw) en zegelbelasting betalen.  
De overdrachtsbelasting bedraagt 7% (wordt in 2010 verhoogd naar 8%) van de koopsom als de verkoper een privé-persoon is en geen makelaar. Als de verkoper een bedrijf of een makelaar is, wordt er 16% Btw plus 0,5% zegelbelasting geheven indien het overdracht van bouwgrond of nieuw opgeleverde gebouwen betreft. Wordt het gebouw gebruikt als woonhuis, dan wordt slechts  7% Btw geheven. Handelt het zich echter om overdracht van andere dan bouwgrond of overdracht van een reeds eerder gebouwd huis, dan kan er een keuze gemaakt worden tussen overdrachtsbelasting of Btw. Voor Btw wordt gekozen door ondernemingen of beroepsmatige kopers, in verband met afschrijvingen. Indien u van deze afschrijvingsmogelijkheid gebruik zou willen maken, moet u dat bij de notaris aangeven. Standaard wordt er namelijk de 7% overdrachtsbelasting in rekening gebracht. U moet het huis, het pand of het land laten registreren bij het kadaster zodra de notarisverklaring van de koop is ondertekend. Hiermee worden uw rechten beschermd. Laat het koopcontract door een deskundige nakijken.  
Als aanknopingspunt kunt u in gedachte houden dat 10 keer de jaarhuurprijs als maximaal koopbedrag moet gelden. Dit houden professionele ‘investors’ aan i.v.m. het rendabel houden van de investering.  
De bijkomende kosten van de koop bestaan uit notariskosten, Btw-heffing en zegelbelasting of overdrachtsbelasting, betaling aan eigendomsregister (afhankelijk van het bedrag 0,4% tot 0,02%), belasting op waardevermeerdering van het land. Deze laatste kosten zijn geheel voor rekening van de verkoper. De totale kosten koper zal op zo’n 10% van de koopsom zitten.  

Het aanvragen van een nieuwe vergunning voor uw activiteit 

 Een aanvraag voor een nieuwe vergunning moet worden ingediend bij de gemeente waar u uw activiteiten gaat ontplooien. Die eist hiervoor de volgende documenten: 

•   Een officieel ingevuld aanvraagformulier verkrijgbaar bij gemeente;

•   Een technisch project uitgevoerd door een industrieel ingenieur en goedgekeurd door het college van architecten en ingenieurs;

•  Een kopie van het paspoort van de persoon die de gegevens inlevert;

•  Een kopie van de statuten van de onderneming;

•  Een koop- of huurcontract en, in het geval van een koopcontract, het bewijs van inschrijving in het kadaster. 

Het aanvragen van een naamsverandering van een reeds bestaande vergunning

Betreft het een naamsverandering van een bestaande vergunning dan kunnen er aanvullende of nieuwe eisen gelden. Alvorens tot een overname over te gaan doet u er goed aan hiernaar eerst bij de gemeente te informeren. Dit kan per gemeente verschillen en hangt daarnaast af van de staat waarin het door u overgenomen pand verkeert. De gemeente kan eisen dat u het pand eerst aanpast aan de huidige normgeving die voor uw activiteit wordt gesteld. Als de gemeente groen licht geeft worden de volgende stappen van u geëist:           

• Het koopcontract en de inschrijving in het eigendomsregister en, in geval van huur, het huurcontract;

• Een kopie van het paspoort van de persoon die de gegevens inlevert;

• Een kopie van de statuten van de onderneming;

• Een publikatie in twee lokale kranten met de bekendmaking van de verandering van eigenaar.       

Het behandelen van de aanvraag duurt minimaal drie tot vier maanden en kan zelfs uitlopen tot anderhalf jaar. Dit is afhankelijk van de grootte van het project en van het aantal bestuurslagen en departementen dat goedkeuring moet geven.

De bouwvergunning nodig bij verbouwingen aan het pand 

De bouwvergunning kan pas worden aangevraagd na de toekenning van de vestigingsvergunning. Als er daarvoor toch verbouwd wordt, kan de gemeente de bouw stop laten zetten. Eerder aan de slag gaan houdt dus een risico in. Een plaatselijke bouwkundige kan u waarschijnlijk meer vertellen over de houding van de gemeente waar u uw activiteiten wilt gaan uitoefenen. De kosten van de aanvraag van een bouwvergunning worden bepaald door een percentage van de geschatte bouwkosten vermeerderd met een vast bedrag dat met behulp van een speciale formule berekend wordt. Het behandelen van de aanvraag neemt doorgaans drie tot vier weken in beslag. 

Een registratienummer aanvragen bij het departement van toerisme  

Het registratienummer van uw bedrijf wordt afgegeven door het departement van toerisme. U moet hiervoor een hoeveelheid documenten inleveren, waarvan de belangrijkste de vestigingsvergunning en het bewijs van betaling van de vestigingsbelasting zijn. Voor een café, tapasbar en restaurant moet u daarbij registratieplaatjes aanvragen die op de voorgevel moeten worden gehangen. Ter bevestiging van het feit dat uw activiteit aan de normen voldoet staat daarop het registratienummer vermeld. Voor een café is dit een ‘B’. Als u tevens warm eten bereidt in uw café of tapasbar, moet een ‘RB’ worden aangevraagd. Een inspecteur van het departement van toerisme komt dan kijken of aan een aantal eisen wordt voldaan. Deze verschillen per autonome gemeenschap. 

Bij een restaurant wordt, indien aan de gestelde voorwaarden is voldaan, een ‘R’ afgegeven. In het hotelwezen worden drie groepen onderscheiden : H-nummers voor hotels met één tot en met vijf sterren, HA-nummers voor hotel-appartementen van één tot en met vijf sterren en P-nummers voor pensions (hostals) met één of twee sterren. (In de bijlage staat vermeld welke eisen er aan de classificatie verbonden zijn). De duur van de aanvraag is gemiddeld één tot vier maanden. 

Terrasvergunning 

Voor een terras op eigen grond is geen aparte vergunning nodig. Is de grond niet van u, dan kunt u een terrasvergunning aanvragen. Het is niet zeker of deze zal worden toegekend. Zo moet er een breed trottoir zijn, want er moet altijd een minimale vrije doorgang van 3,5 meter voor voetgangers zijn. U kunt het terras voor verschillende tijdsduur aanvragen (een kwartaal, 6 maanden of het hele jaar). De kosten van de vergunning zijn afhankelijk van het aantal tafels, de buurt en de gemeente.

U moet bij het aanvragen de volgende documenten bij de gemeente inleveren:

• 3 foto’s van de voorpui

• Copie van uw paspoort

• Copie van de gemeentevergunning

• Aanvraag licentie ‘huur van de openbare weg’

• Technische tekening van situatie door architect

Vereisten voor de Horeca 

In Nederland zijn er beduidend meer papieren nodig alvorens men een horecazaak kan gaan beginnen. Als u uw horecavergunning aanvraagt bij de gemeente moet u in bezit zijn van het Spaanse Hygiënediploma. Ook voor het personeel dat in aanraking komt met voedsel is dit Hygiënediploma vereist. Uw Nederlandse horecadiploma geldt hier niet. Tot 2000 kon u het cursusboek bij ons bestellen en werd het examen in samenwerking met het Departement van Hygiëne in Barcelona* bij ons afgenomen.

 * Echter: Vanaf augustus 2000 is het diploma Hygiëne niet meer vereist in de regio Catalonie.